登記とは3。。。

朝から快晴、冬の気配を感じるこの頃です。。。

不動産の実質支配者と登記名義人が異なるケースを放置した場合どうなるか？

1　登記名義人が勝手に第3者へ不動産の売買契約を締結した。

2　不動産の売買契約に基づき該当不動産の名義は第3者名義に変更された。

3　不動産の実質支配者は自分の不動産が勝手に売買された事は知らなかった。

上1～2は、登記名義人が勝手に不動産を第3者に売買したケースです。

上3は、不動産の実質支配者は自分の不動産を管理していない為に勝手に売買されたケースです。

日本の不動産の登記簿には公信力はありません。

ですから、不動産取引する際には法務局で該当不動産の所有者名義を確認し実際の所有者を確認

する必要があります。

形式的な登記名義人には不動産の所有権はありませんので不動産の売買契約は無効です。

しかし、以下の法的条件を満たす場合には不動産売買は有効となります。

4　不動産名義人と不動産の実質支配者が異なる事をお互いに承諾している。

5　該当不動産の管理を不動産名義人に委任している。

このような不動産売買については民法94条2項において規定されています。

6　該当不動産を取得した善意・無過失な第3者の売買契約の有効である。

7　不動産名義人と不動産の実質支配者がこの状態を放置している場合も善意・無過失な第3者に

取引の無効は主張出来ません。

上6は、善意且つ無過失である第3者が該当不動産を取得した場合、不動産の実質支配者は不動産

売買契約の無効を主張出来ません。

上7は、この状態を放置しているケースについては不動産名義人と不動産の実質支配者が通謀して

いなくても民法94条2項が類推適用されます。

不動産取引の安全・保護と第3者保護を図る為に適用されます。

では、第3者の善意・無過失とは。。。

8　この不動産の登記名義人と不動産の実質支配者が異なる事を知らない。

9　上8で知らない事に関して過失が無い。

上9は、法務局で不動産登記簿を取得して所有者名義を確認し、実際に所有者名義人とあって確認

しているケースです。

不動産取引の際には法務局で不動産登記簿謄本を取得して所有者の確認と実際に面談して本人確認

する事をお勧めします。

当事務所としては相談者の思い・状況を熟慮の上、サポートしていく所存であります。